深交所2025年IPO第一审“花落”马可波罗。
1月14日，深交所上市审核委员会将召开2025年第1次审议会议，审议的是马可波罗控股股份有限公司（下称“马可波罗”）的首发上市事宜。这也是时隔近8个月，马可波罗的再度上会。
2024年5月16日，马可波罗首发上会，作为发行上市新规颁布后的首个上会企业，马可波罗备受市场关注，然而，根据当日的审议结果显示，马可波罗被暂缓审议。当时，有业内人士分析，马可波罗虽符合主板定位，但受制于地产下行，其业绩稳定性待观察。
如今，房地产出现回暖迹象，马可波罗再度闯关能否成功？
二度闯关
2024年，新“国九条”和配套政策文件相继出台，证监会和交易所陆续发布配套制度规则，发行上市审核规则也修改了主板、创业板发行上市条件和板块定位要求。
马可波罗是发行上市新规颁布后首个依据新规一套标准上会的企业，市场对其高度关注，不过2024年5月，马可波罗IPO被暂缓审议。
彼时，第一财经就相关情况向深交所作了进一步了解，据深交所有关人士介绍，上市委暂缓马可波罗上市申请的审核，主要是考虑报告期内该公司营业收入和利润都出现一定下滑等实际情况，需要在现有基础上进一步确认影响业绩不确定因素是否消除。
马可波罗隶属于建筑陶瓷行业，与房地产高度相关，受地产下行周期影响，自2019年以来，马可波罗走出了一波业绩抛物线。
2019年至2021年，马可波罗的业绩保持上涨，营业收入从 81.3亿元增至93.65亿元，归属净利润从9.84亿元增至16.53亿元，增速较快。
2021年是马可波罗的业绩拐点，随着房产行业的深度调整，2022年，马可波罗的营业收入同比下滑了7.52%，净利润下滑8.4%；2023年，马可波罗的营业收入虽小幅增长，但归属净利润进一步下滑至13.53亿元，同比下滑10.66%。
业绩下滑趋势延续到了2024年。根据马可波罗更新后的上会稿，2024年前三季度，马可波罗营业收入、归属净利润与2023年同期相比分别下滑16.65%和6.66%，扣非后归属净利润同比下滑12.10%。对此，马可波罗称，主要原因系建筑陶瓷行业市场竞争加剧，销售价格以及销量有所下降。
上会稿显示：报告期内（2021年至2024年上半年，下同），该公司产品销售单价分别为45.46元/平米、41.62元/平米、39.48元/平米和37.94元/平米，呈下降趋势。
另外，值得注意的是，该公司前三季度经营活动产生的现金流量净额为10.76亿元，与2023年同期相比大幅下滑了52.70%。
该公司预计2024年度将实现营业收入约为72.3亿元至74.3亿元，同比下降18.99%至16.75%；归属净利润约为12.8亿元至13.5亿元，同比下降5.39%至0.22%，扣非后归属净利润约为11.5亿元至12.2亿元，同比下降7.25%至1.60%。
在交易所问询中，业绩表现也是监管机构最为关注的问题之一。交易所要求马可波罗分析经营业绩的稳定性，是否存在业绩持续下滑或大幅下滑的风险；说明营业收入持续增长是否与同行业可比公司一致，并分析未来的发展空间及可持续性。
从“增量红利”步入“缩量微利”
从业绩情况来看，目前马可波罗同行业可比上市公司，已经几乎“全军覆没”。2024年前三季度，东鹏控股实现营业收入46.84亿元，同比下滑18.27%；归属净利润3.09亿元，同比下滑50.95%；经营活动产生的现金流量净额4.89亿元，同比下滑66.31%。
帝欧家居2024年前三季度实现营业收入20.47亿元，同比下降25.40%；归属净利润为亏损1.41亿元，同比下降115.89%；经营性净现金流为1.16亿元，同比下降69.05%。
蒙娜丽莎2024年前三季度实现营业收入35.72亿元，同比下滑21.41%；归属净利润1.41亿元，同比下滑57.85%。
在三季报抑或投资者活动中，上述可比公司均指出了当下陶瓷行业的现状。虽然2024年前三季度，房地产市场尚待止跌回稳，但房地产开发景气指数处于低位，居民装修消费动力不足，建筑陶瓷和卫浴产品的整体有效需求偏弱，市场存量化竞争态势加剧，价格战进入白热化。
如今，陶瓷行业已从增量红利时代，步入存量甚至缩量的微利激烈竞争时代，头部陶瓷企业也在及时调整经营策略，开展降本增效举措，修复毛利率。
与同行可比上市公司的主营业务毛利率指标相比，马可波罗的毛利率水平总体高于同行平均水平，报告期内分别为43.09%、35.10%、36.01%和36.29%，其中，2022年下滑明显，但2023年以来有所回升。
对于未来的业绩不确定性，马可波罗在关于深交所上市委审议意见落实函的回复中表示，2024年10月，我国房地产市场交易数据已呈现明显回暖迹象，随着市场需求端的逐步回暖，公司2024年业绩不存在大幅下滑风险。
坏账准备呈增长趋势
另外，应收账款也是马可波罗首次上会时上市委会议现场问询的主要问题。
马可波罗的下游主要是各大房地产企业，近两年随着房地产行业的调整，马可波罗产生了大量的应收账款。
根据申报材料，报告期各期末，马可波罗应收款项余额（含应收账款、应收票据、合同资产、其他应收款等科目）分别为 37.98亿元、34.29亿元、31.09亿元及30.06亿元；坏账准备余额分别为 11.01亿元、11.09亿元、13.66亿元及 13.42亿元。
马可波罗称，公司的应收款项余额呈逐年减少的趋势，但坏账准备整体呈增长趋势，主要原因是2020年下半年起，公司针对部分债务违约风险较高的涉房客户的应收款项单项计提坏账准备。
比如，融创地产2024年6月30日应收账款余额1.47亿元，其中1488.14万元已收取等额保证金，对剩余的1.32亿元按100.00%比例计提坏账准备；绿地地产2024年6月30日应收账款余额1.4亿元，其中837.99万元已收取等额保证金，对剩余的1.31亿元按80.00%比例计提坏账准备。
同时，与多数房地产上游企业一道，马可波罗开始出现以房抵债的情况。报告期内抵债房产金额为2.58亿元，包括100套商品房、221个车位。截至报告期末，已对40套抵债房产完成办理网签备案手续。
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